深度研究丨产业园区：火爆轻资产市场背后的冷思考

市场克而瑞产城 2023-08-28 10:56:37 来源：丁祖昱评楼市

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当前，产业园区已进入存量时代，地产行业利润率不断下滑，传统的重资产模式难以为继，园区企业必须在存量基础上深挖利润，越来越多的园区运营商由重资产转向轻资产。

(资料图片)

在政策引导和支持下，轻资产运营似乎成为企业的第二赛道和业务增长曲线。

但是，如果想在轻资产业务上赚大钱，除了运营能力，还有很多成功必备要素。

因经济下行、疫情防控、投资不振、存量暴增等多种因素叠加，近几年园区轻资产运营异常火爆，导致原本被重资产开发公司瞧不上的轻资产业务，反而陡然成为“红海中的红海”，

据不完全统计，近2/3的园区开发运营商拓展了轻资产业务。

之所以进入轻资产赛道，从企业内部而言，寻找业绩第二增长极，解决因重资产业务量不足，造成配套的设计、规划、建造、招商等 “产能过剩”问题，需要找到协同重资产业务发展的新路径。

从外部发展环境看，重资产业务利润率和杠杆率持续降低，拓展难度加大，增长空间受限，而另一方面园区存量资产盘活需求持续增加，园区项目“委托运营管理”的市场需求增大。

根据合作模式不同，园区轻资产服务可以分为四类，核心都是招商运营环节的资源、能力和项目实操经验。

但是目前，市场总体呈现“小散”态势，六成企业的运营管理面积不足100万方，且行业乱象纷繁、拨云诡谲。

轻资产服务是利用企业在园区项目上形成的设计、规划、建造、招商、运营等服务能力，连同操作经验和品牌影响力等无形资产，通过委托合作，提供专业服务并获得相应收益的业务模式。

除了招商运营环节的资源、能力和项目实操经验，帮助园区构建“产业生态社区”，推动企业之间发生“化学反应”，加速诞生新技术、新产品、新模式成为发展趋势。因此，全流程、主题化已逐渐成为轻资产业务的主流模式。

模式代表1：央企背景的全生命周期服务商

以中电光谷为例，自2015年央企中国电子入主并成为了最大股东后，央企背书为中电光谷发展轻资产业务带来多重光环。政府信任度上有天然优势，更容易获得政府背景园区项目的拓展机会，也更容易获得政府在政策、资源上的帮扶和支持。

业务模式上，中电光谷提供以咨询服务引领、智能化技术与数字化解決方案为支撑、综合运营体系为依托的产业园区全生命周期「P+EPC+O」服务。同时，园区运营的7大核心模块全部设有独立子公司，提供该领域的专业服务。完整的运营模块帮助提升轻资产业务综合收益，并形成差异化标签。

业务拓展策略方面，中电光谷主要通过品牌包装和方法论输出树立中电光谷行业专家和领导者形象，实际拓展时模式灵活多样，以促成合作为最大原则。

在业务盈利方面，园区轻资产服务已成为中电光谷业绩增长最重要的推动力，2022年占总营收51%，3年复合增长率为32.72%。

其中，设计与建造服务营收占比最高，增速最快，贡献度逐年增高。

但是，利润不增反降，表明其轻资产业务的利润贡献能力不及重资产业务。可以看出，中电光谷在EPC阶段的盈利点收入规模最大，“O”阶段具备长尾效应，盈利点的数量最多。

模式代表2：重资产模式向轻重结合方向转型

联东集团是重资产模式向轻重结合方向转型的典型企业。在重资产扩张期，轻资产服务并不受重视。

2020年前后，受政策和市场转变影响，“被迫”走向轻重结合道路，园区轻资产服务上升为集团战略核心业务，用重资产业务规模优势推动轻资产业务的发展。

业务模式上，联东U谷基于20 多年重资产业务基础，提供产业园区全周期解决方案。其中，策划定位、园区设计、招商服务是其优势领域。

业务拓展策略方面，联东U谷通过强调实体背景和发布新品牌，摆脱过往“物业销售思维”和“低端产业”的不利标签；同时，以招投一体和规模实力强化项目的可落地性，发布“粤浦科技”新产业园区品牌，摆脱原有重资产开发带来的“产业低端”印象。

行业领先的重资产业务带来规模优势和标准化体系优势，由此衍生出信息和资源优势、团队优势、企业需求优势、内部需求优势、速度优势、成本优势、效果优势等。因此，在业务盈利方面，联东的业务增速迅猛，资源积累与平台搭建已初具规模，虽与重资产业务规模仍有一定差距，但具有强大的未来发展空间。

模式代表3：国资背景的垂直产业运营服务商

苏州园区科技成立于2000 年，是苏州工业园区管委会直属国有企业，成立目的即为搭建苏州人工智能、软件信息等新兴产业发展平台，通过园区孵化、加速产业落地，推动创业创新，形成苏州产业新高地。

业务模式上，苏州园区科技以技术创新为核心，形成“产-学-研-用-投-融”为一体的全球化产业服务生态，建立四大创新中心、跨境投资平台、公共技术服务平台及合作科研院所等平台。

此外，多维度、多层级、仅针对苏州工业园区的招商政策和各级人才政策，为引入优质产业打下了良好基础。聚焦产业，形成多条完善的产业链，产业共性需求凸显，为专业化技术服务积蓄足够的需求规模基数，让大规模的配套投入（数据中心、超算中心等）更加“有的放矢”。由此，苏州园区科技可以说是政府意志下，园区主导产业培育孵化的典范。

模式代表4：依靠专家资源形成技术服务特色

西虹桥导航所运营的中国北斗产业技术创新西虹桥基地是目前上海最为重要的北斗产业集聚地和孵化中心，其轻资产服务以技术服务为特色，打造有深厚专业背景的服务团队，形成“院+园”双轮驱动的轻资产服务模式，形成创始人学术影响力带动下的技术专家资源壁垒。

在业务模式上，西虹桥导航以北斗西虹桥基地为平台，构建以“产业服务-金融服务-技术配套”为核心，整合外部关联资源的北斗导航产业技术孵化闭环，并推动孵化技术的成果转化和应用。

业务拓展策略上，西虹桥导航采用“院+园”双轮驱动模式，成立创新型研究院和产业运营公司，构建以“北斗+”研发生产为核心，以产业平台服务为引领的现代全生命周期产业社区。其业务年营收主要来源于北斗产业技术创新西虹桥基地项目的租金收入，产业服务收入占总营收比重已经达到25% ，可以说是依靠专家资源形成技术服务特色的成功案例。

当前，轻资产业务是不是一门好生意仍值得商榷，争着涌入这个赛道的企业也必须意识到，园区轻资产是一项难做的业务。

但如果考虑好了要做轻资产业务，从业务定位、组织机制、盈利模式和发展路径这几个方面都需要提前想清楚。

产业招商与运营服务是兑现园区轻资产服务承诺的核心，将重心放在企业服务体系打磨和特色产业服务打造上，锤炼服务能力和积累服务资源同等重要，当服务能力出现溢出，再大力拓展园区轻资产业务。

同时，在城市业务拓展时，新进入城市建议可以“以轻带重”，园区轻资产服务试错成本低，对于新进城市可以尝试通过轻资产服务摸清城市特性和产业落地可行性，为重资产业务拓展打好基础；已有重资产项目的城市，可以“以重带轻”，借助口碑、人脉和影响力，推动轻资产业务拓展，增加服务项目数量，实现城市深耕。

没有成功的模式，只有成功的项目，每家企业、每个园区轻资产业务的成功有时也是讲究天时地利人和的。

于企业而言，轻资产业务开展核心在于三大竞争能力。品牌背书能力，是否具有足够的市场影响力与标杆项目打动资方；管理能力，从前期策划到项目落地运营的过程中，对于成本、时间、人员、流程的持续管理；经验体系能力，围绕城市政治、决策机制、全过程产业组织等环节，建立强大的知识与经验体系，发现问题，解决问题。